尼崎の相続税理士が教える！「「圧縮」から「長期保有」へ。改正後の不動産活用による相続税対策の新しい形」

こんにちは、相続税理士の香川晋平です。
令和8年度税制改正大綱により、相続税対策としての不動産活用の常識が大きく塗り替えられようとしています。
これまで不動産は、時価と相続税評価額の乖離を利用し、現金を不動産に換えることで評価額を大幅に下げる「圧縮効果」を目的とした、相続直前の駆け込み取得が目立っていました。
しかし、今回の改正は、こうした過度な節税に「待った」をかけ、課税の公平性を図る内容となっています。 今回は、改正後の不動産活用による相続税対策の新しい形について解説しますね。

1.  「5年ルール」の導入がもたらす変化ても否認される「総則6項」の恐怖

改正の最大の目玉は、貸付用不動産に対する「5年ルール」の導入です。
被相続人が相続開始前（または贈与前）については、従来の路線価などによる評価ではなく、原則として「通常の取引価額（時価）」で評価されることになります。
具体的には、取得価額を基に地価変動等を考慮した価額の80％相当で評価されることになり、以前のような劇的な評価圧縮は期待できなくなります。
この新ルールは、2027年（令和9年）1月1日以降の相続や贈与から適用されることが明記されました。

2.  どのような贈与が危ないのか

さらに厳しい見直しがなされたのが、一口単位で投資できる不動産小口化商品です。
こちらは実物不動産とは異なり、「取得時期を問わず」、一律に通常の取引価額（時価）で評価されることになりました。
過去に購入した分についても、2027年以降に相続が発生すれば時価評価の対象となるため、節税のみを目的とした保有メリットは事実上消失すると言えるでしょう。

3.  これからの王道は「5年超の長期保有」

では、不動産による相続対策はもはや無効なのでしょうか。

答えは「ノー」です。改正案によれば、取得から5年を経過した実物不動産については、引き続き従来の路線価等による評価方法が適用されます。 つまり、これからの相続対策は、直前に慌てて物件を買う「駆け込み型」から、5年以上の長期保有を前提とした「計画投資型」へと明確にシフトしていくことになります。

4.  新しい時代の資産承継

今回の改正は、資産の種類によって税負担が極端に変わることを是正するためのものです。
今後は短期的な評価圧縮という「魔法」に頼るのではなく、良質な物件を早期に取得し、収益を得ながら中長期的なスパンで次世代へ引き継ぐという、健全な資産管理の姿が求められます。 改正の施行までにはまだ猶予がありますが、制度の適用期限は延長されないため、ご自身の資産構成を早期に見直し、専門家と相談しながら余裕を持った承継プランを再構築することが、新しい時代の賢い選択となるでしょう

いかがでしたでしょうか？
今回の改正を踏まえて、今後の相続税対策を検討されたい方は、専門家にご相談されることをオススメします。
もちろん、私どもでも、しっかりアドバイスさせて頂きます。
尼崎、西宮、伊丹、宝塚、大阪市西淀川区などの阪神間で相続にお困りの方は、お気軽にご相談下さいませ。

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