尼崎の相続税理士が教える！「なぜ今、不動産評価が変わるのか？「市場価格と評価額の乖離」を是正する改正の背景」

こんにちは、相続税理士の香川晋平です。
令和8年度税制改正大綱において、相続税・贈与税の分野で最も大きな注目を集めているのが不動産の評価方法の見直しです。
長年、不動産は有効な相続税対策の「王道」とされてきましたが、なぜ今、そのルールが根底から覆されようとしているのでしょうか。
その最大の理由は、「市場価格（時価）」と「相続税評価額」との間にある著しい乖離を是正し、課税の公平性を確保することにあるようです。
今回は、この改正の背景について解説しますね。

1.  不動産だけが持つ「節税の魔法」の正体

そもそも、なぜ不動産を持つだけで節税になるのか。
それは、現金と不動産では税務上の評価ルールが異なるからです。
現金1億円を相続すれば1億円として評価されますが、1億円で不動産を購入した場合、土地は時価の約8割（路線価）、建物は5〜7割（固定資産税評価額）程度で評価されます。
さらに、それを賃貸（貸付用）に供していれば、借地権や借家権の兼ね合いで評価額はさらに圧縮され、実勢価格の半分程度になることも珍しくありません。
この「評価の差」を利用して、相続直前に借入金で高額なアパートやマンションを取得し、相続税を大幅に減らす手法は「タワマン節税」や「アパマン節税」として広く普及してきました。

2.  なぜ「今」なのか―現行制度の限界

税務当局はこれまで、こうした過度な節税行為に対し、財産評価基本通達の「総則6項」という伝家の宝刀を振るってきました。
これは、形式的にルール通りであっても、その評価額が「著しく不適当」な場合には時価で課税できるという例外規定です。
しかし、この規定は「どのような場合に適用されるか」が不明確であり、納税者が事前にリスクを予測できないため、近年では多くの訴訟が発生する事態となっていました。
今回の改正は、個別否認による対応から脱却し、明確なルール（5年ルール等）を設けることで、納税者の予測可能性を高めつつ、課税の公平性を図ることを目的としています。

3.  公平な税制へのシフト

不動産小口化商品についても、その取得時期に関わらず「時価評価」へと踏み込んだのは、それが実質的に金融商品に近い性質を持ちながら、不動産としての大きな評価減を享受していた実態があったからです。
今回の改正は、「資産の種類によって税負担が極端に変わるべきではない」という強いメッセージと言えます。
今後は、「相続直前の駆け込み」による一時的な圧縮効果に頼るのではなく、5年以上の長期保有を見据えた健全な資産運用と、中長期的なスパンでの相続準備が求められる時代へと変わっていくでしょう。

いかがでしたでしょうか？
今回の改正で不動産の評価方法が見直されているので、不動産を活用した相続税対策を検討される方は、専門家にご相談されることをオススメします。
もちろん、私どもでも、しっかりアドバイスさせて頂きます。
尼崎、西宮、伊丹、宝塚、大阪市西淀川区などの阪神間で相続にお困りの方は、お気軽にご相談下さいませ。

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