尼崎の相続税理士が教える！「節税メリットが消失？不動産小口化商品の「時価評価」義務化とその影響」

こんにちは、相続税理士の香川晋平です。
令和8年度税制改正大綱において、実物不動産以上に「狙い撃ち」にされたと言えるのが不動産小口化商品です。
これまで、1口数百万円から都心の優良物件に投資でき、相続税評価額を時価の2割〜3割程度にまで圧縮できる「最強の節税ツール」として人気を集めてきました。
しかし、今回の改正により、その節税メリットは事実上消失することになります。 今回は、これについて解説しますね。

1.  改正の核心：取得時期を問わない「時価評価」

今回の改正で最も衝撃的なのは、小口化商品については「取得の時期に関わらず」一律で通常の取引価額（時価）で評価する**と明記された点です。

アパートやマンションなどの実物不動産の場合、取得から5年を経過すれば従来の路線価評価に戻るという「5年ルール」が適用されますが、小口化商品にはこの猶予がありません。

保有期間が5年を超えていても、2027年1月以降に相続や贈与が発生すれば、原則として時価で課税されることになります。

しかし、今回の改正により、その節税メリットは事実上消失することになります。 今回は、これについて解説しますね。

2.  「通常の取引価額」とは何を指すのか

改正案では、評価の基準となる「通常の取引価額」について、以下の3つを参酌して算定するとされています。

1.  販売事業者等が示した適正な処分価格や買取価格
2.  事業者等が把握している適正な売買実例価額
3.  定期報告書等に記載された不動産の価格

これらによって評価額を求めることができない場合には、実物不動産と同様に「取得価額の80％」をベースにした評価方法が適用されますが、いずれにせよ従来の「路線価等による大幅な圧縮」は認められなくなります。

回はこれについて解説しますね。

3.  既存の保有者への甚大な影響と市場の混乱

この改正は、これから購入する人だけでなく、既に保有している人すべてに適用されるという点が極めて重要です。

「節税のために購入したのに、相続時には現金で持っているのと変わらない評価になってしまう」という事態を避けようとする投資家が一斉に売却に動く可能性があります。

これにより、小口化商品市場全体で売却価格が下落するリスクも懸念されています。

4.  改正施行までの立ち回りと注意点

新ルールが適用されるのは、2027年（令和9年）1月1日以後の相続や贈与からです。

そのため、2026年中に贈与を行えば旧ルールを適用できる可能性はありますが、ここでも「総則6項」の壁が立ちはだかります。

税務当局が「明らかに不当な節税目的の駆け込み贈与」と判断した場合、改正前であっても時価評価を強制されるリスクがあります。

今後は、単なる節税目的ではなく、資産としての収益性や分散投資の観点から小口化商品を評価し直す必要があります。既に保有している方は、現在の評価額と改正後の税負担を再シミュレーションし、保有を続けるか、他の資産へ組み換えるかの決断を早急に行うべきでしょう。

いかがでしたでしょうか？
令和8年度税制改正大綱により、不動産小口化商品の評価に改正が入りましたので、保有されている方は専門家にご相談されることをオススメします。
もちろん、私どもでも、しっかりアドバイスさせて頂きます。
尼崎、西宮、伊丹、宝塚、大阪市西淀川区などの阪神間で相続にお困りの方は、お気軽にご相談下さいませ。

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