尼崎の相続税理士が教える！「相続直前の「アパマン節税」にメス！貸付用不動産の評価見直しと「5年ルール」の衝撃」

こんにちは、相続税理士の香川晋平です。
「令和8年度税制改正大綱」において、相続税対策の「王道」とされてきた不動産活用に激震が走りました。
これまで、アパートやマンションなどの貸付用不動産は、現金で持つよりも相続税評価額を大幅に圧縮できるため、強力な節税手段として利用されてきました。
しかし、今回の改正により、相続直前の駆け込み的な取得による節税が事実上不可能になる「5年ルール」が導入されることになります。 今回はこれについて解説しますね。

1.  なぜ不動産が節税になったのか

不動産が節税に有効だった最大の理由は、「市場価格（時価）」と「相続税評価額」の乖離にあります。

現金1億円は相続時にも1億円として評価されますが、1億円で賃貸不動産を購入した場合、土地は路線価（時価の8割程度）、建物は固定資産税評価額（時価の5〜7割程度）で計算されます。

さらに貸付用であれば、借地権や借家権の評価減が加わり、時価の半分程度まで評価額を圧縮できるケースも珍しくありませんでした。 この仕組みを利用し、相続直前に多額の借入金で不動産を購入して財産を圧縮する手法が「アパマン節税」として横行していました。

しかし、今回の改正により、相続直前の駆け込み的な取得による節税が事実上不可能になる「5年ルール」が導入されることになります。 今回はこれについて解説しますね。

2.  衝撃の「5年ルール」とは

今回の改正では、この「乖離」を是正し課税の公平性を図るため、新たな評価基準が示されました。

被相続人が相続開始前5年以内に対価を伴う取引により取得または新築した貸付用不動産については、従来の路線価等による評価ではなく、原則として「通常の取引価額（時価）」で評価することになります。

具体的には、課税上の弊害がない限り、取得価額を基に地価変動等を考慮して計算した価額の80％で評価されることになります。従来のように時価の5〜6割まで圧縮できていたものと比べれば、その節税効果は劇的に限定されることになります。

3.  適用時期と今後の対策

この新ルールは、2027年（令和9年）1月1日以後の相続または贈与により取得する財産から適用されます。
ただし経過措置として、通達に定める日よりも5年以上前から所有している土地に、同日前に新築（建築中を含む）した建物については、今回の改正の対象外となります。

今回の改正が示唆するのは、「相続が近くなってからの急な対策」への厳しい制限です。
しかし、取得から5年を経過すれば、これまで通り路線価等による評価方法に戻るため、不動産による対策そのものが否定されたわけではありません。

今後は、より早い段階から中長期的なスパンで資産形成と相続準備を進めることが、資産を守るための必須条件となるでしょう。

いかがでしたでしょうか？
令和8年度税制改正大綱により、不動産を活用した相続税対策に制限が加わりますので、専門家にご相談されることをオススメします。
もちろん、私どもでも、しっかりアドバイスさせて頂きます。 尼崎、西宮、伊丹、宝塚、大阪市西淀川区などの阪神間で相続にお困りの方は、お気軽にご相談下さいませ。

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