尼崎の相続税理士が教える！「2027年1月が大きな節目。令和8年度税制改正のスケジュール感と「今すぐ着手すべきこと」」

2026年3月10日 2026年3月10日

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こんにちは、相続税理士の香川晋平です。
令和8年度税制改正大綱の発表により、相続・贈与を巡る環境は大きな転換点を迎えました。
特に多くの納税者にとって、2027年（令和9年）1月1日は、不動産評価のルールが劇的に変わる「Xデー」となります。
今回は、迫りくる改正に向け、どのようなスケジュール感で、今何をすべきか、について解説しますね。

1. タイムリミットを確認する：主要項目のスケジュール

改正項目によって、適用開始や終了の時期が異なります。

•2026年（令和8年）3月31日：「教育資金の一括贈与」の非課税措置が終了します。
駆け込みでの口座開設や拠出が予想されますが、期限を過ぎるとこの特例は使えなくなります。

•2027年（令和9年）1月1日：不動産評価の「新ルール」が始動します。
同日以後の相続や贈与から、貸付用不動産の「5年ルール」や、不動産小口化商品の「時価評価」が適用されます。

• 2027年・2028年：事業承継税制の「計画提出期限」「適用期限」は延長されていない
（法人：2027年末、個人：2028年末）ため、猶予はありません。

2. 「5年」という壁を意識した不動産戦略

最も影響が大きい実物不動産の評価見直しは、「相続・贈与の直前5年以内」に取得・新築したものが対象です。

2027年1月以降に相続が発生した場合、そこから遡って5年以内に取得した物件は、従来の路線価評価ではなく「取得価額の80％」等で評価されることになります。

つまり、「早めに買って長く持つ」ことが、これからの相続税対策の絶対条件となります。現在、建築や購入を検討している方は、2027年の施行を待つのではなく、一刻も早く「5年」のカウントダウンを始める必要があります。

3. 「小口化商品」保有者は即座にシミュレーションを

不動産小口化商品については、実物不動産のような「5年」の猶予すらありません。

取得時期に関わらず、2027年1月以降の相続・贈与はすべて時価評価となります。

既に保有している方は、2027年以降に相続が発生した際の税負担がどう変わるのかを即座に再計算すべきです。節税メリットが消失することを踏まえ、保有を継続するか、他の資産への組み換えを行うか、2026年中に判断を下さなければなりません。

4. 「今すぐ着手すべきこと」：安易な駆け込みは厳禁

「改正前に贈与すれば安心」と考えるのは危険です。
税務当局には、形式的なルールを否認できる「総則6項」という武器があります。
特に改正内容が判明した今、施行直前に極端な圧縮を図る「駆け込み贈与」は、租税回避とみなされるリスクが高まっています。

今すぐ着手すべきは、目先の節税ではなく「資産の棚卸し」と「長期計画の策定」です。
• 保有する貸付用不動産の取得時期を確認する。
• 教育資金贈与の利用を検討しているなら、2026年3月を見据えて動く。
• 事業承継を控える経営者は、計画提出の延長に甘えず、承継の実行スケジュールを確定させる。

2027年という大きな節目に向け、専門家と連携しながら、新しいルールに即した「息の長い対策」への切り替えを今すぐ始めてください。

いかがでしたでしょうか？
今回の改正により、これまでの相続税対策に影響がありそうな方は、専門家にご相談されることをオススメします。
もちろん、私どもでも、しっかりアドバイスさせて頂きます。尼崎、西宮、伊丹、宝塚、大阪市西淀川区などの阪神間で相続にお困りの方は、お気軽にご相談下さいませ。